Temel parametreleri bir çizmek lazım. Türkiye’de gayrimenkul sektörü üzerine oturduğu en temel parametrelerden biri demografik yapı. Oraya bir konuşalım. Türkiye'nin seksen milyon nüfusu var ve neredeyse kırk milyon nüfus, otuz beş yaşın altında, büyük bir kesim henüz gayrimenkul sahibi değil. Bu nedenle muazzam bir gayrimenkul ihtiyacı var. Hem talep anlamında, hem de Türkiye'de şöyle bir gerçek var: Yedi milyon tane bina, altı nokta sekiz milyon bina, iki bin otuz yılına kadar kentsel dönüşüm kapsamında, riskli bölge olduğu için yıkılıp yeniden yapılması gerekiyor. Böyle bir ihtiyaç mevcut. Yani Türkiye'de biz ne yaparsak yapalım, bir doğal afet riski var. Bu afet riski özelinde, bu kadar gayrimenkul yapılıp yeniden yapılması gerekiyor. Çünkü mevcut yapılar güçlendirilmelidir, bu da maliyetı artırıyor. Bu durum hem bir fırsat hem de bir risk. Bunun çok iyi yönetilmesi gerekiyor.

Bu anlamda, sektör iki bin otuz yılına kadar ve sonrasında da en azından gayrimenkul, güçlü bir çizgide gidecek gibi görünmektedir. İhtiyaçlar, demografik ihtiyaçlar ve gayrimenkulün oradaki arzı, özellikle yeniden bulması anlamında çok önemli. Bu işin talep ve gerçekleşmesi ile ilgili bir durum. Ayrıca yılda iki milyon gayrimenkul alınıp satılmakta ve bu yaklaşık bir nokta bir trilyon liralık tapuya kayıtlı olan gerçek değerdir. Bunun dört katı kadar bir değer olduğuna inanıyoruz; muazzam, dört yüz beş yüz milyar doları geçiyor.

Diğer yandan iş ihtiyaçları ve talebin direkt mikro düzeyde, altı yüz bin çiftin evlenip otuz bin çiftin boşandığı bir ülkemiz var. Yeni konut ihtiyacı iki yüz, iki yüz elli, üç yüz bin tane. Bu arada altı yüz bin çift evleniyor, yeni konut ihtiyacı ise iki yüz elli, üç yüz bin. Bizde bir algı var; çok fazla proje yapılıyor. Ancak yapılan yeni konut, genel ihtiyacın çok altında aslında. Riskli bölgelerdeki gayrimenkuller sayesinde mevcut talep toplanıyor. Ancak bu alanlarda da ciddi bir kentsel dönüşüm riski var.

Temel parametreler finansman anlamında da önemli. Borç sektörü, elli iki milyar dolara ulaştı. Dünyada temerrüte düşen borç oranının en az olduğu ülkelerden birisiyiz. Konut kredilerini beş altı yılda ödeyen bir ülkeyiz. Bu anlamda çok sağlıklı bir sektörümüz var. Elli iki milyar dolar civarında, temel parametreler Türkiye'de oldukça güçlü. Ancak gayrimenkulde şunu unutmamamız gerekiyor, bu sürekli bir dönem çevirisi olan bir sektör; fiyat artıyor. Fiyat arttığı zaman gayrimenkul arzı artıyor. Arz, bilgi olarak arz, bir düşüşe geçmeye başlıyor. Kiralar artıyor. Bu süreç böyle devam ediyor. Biz iki bin sekiz yılından itibaren fiyat artışları yaşadık; ancak henüz büyük bir düşüş yaşamadık. Bölgesel düzeyde yaşanan farklılıklar var.

Gördüğümüz kadarıyla, iki bin on yedi yılı için tek gördüğümüz şey, nasıl olacağı çok fazla parametreye bağlı. Ancak makro düzeyde baktığımız zaman, fiyat artışı devam ediyor fakat yavaşlıyor. Kiralardaki artış yavaşlamaya başladı ama hala artıyor. Bunun en temel nedeni belirsizlikler, politik belirsizlikler ve döviz kurlarının bu sektörü çok etkilemesi. Hem maliyet anlamında hem de döviz bir yatırım aracı olduğu için gayrimenkul, Türkiye’de maalesef tedirginlik yaratıyor. Vatandaş, dövizle tutarsam ne kadar kazanırım ya da ne kadar kaybederim gibi düşünceler içinde. Muhtemelen şimdi döviz düşmeye başladı; bu hafta gayrimenkul fiyatları pozitif etkileyecek. Birkaç tane gösterge var; faiz oranlarıyla gayrimenkul arasındaki korelasyon oldukça yüksek. Faiz oranları düştüğü anda satışlar artıyor. Faiz oranlarının ne olacağı, döviz kurlarının nasıl şekilleneceği ve gayrimenkul arzı tarafındaki gelişmeler, bu yılki gayrimenkul sektörünü belirleyecek.